Vor der Zwangsversteigerung

Oftmals bieten Zwangsversteigerungen eine gute Gelegenheit, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen und vielleicht ein "Schnäppchen" zu machen. Aber Vorsicht – auch hier gibt es Risiken!

 

Wer führt Zwangsversteigerungen durch?

Zwangsversteigerungen werden ausschließlich bei den Amtsgerichten durchgeführt. Diese informieren in speziellen Amtsblättern, über Aushänge im Gerichtsgebäude (Gerichtstafel) und oftmals auch in einer örtlichen Tageszeitung über anstehende Zwangsversteigerungen. Daneben besteht die Möglichkeit, über www.argetra.de Informationen über Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland zu erhalten.

 

Was wird versteigert?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass der Inhaber des Grundstücks auch Inhaber des darauf stehenden Gebäudes ist. Versteigert wird also nicht das Haus, sondern das Grundstück, auf welchem das Haus erbaut ist. Darüber hinaus sind auch grundstücksgleiche Rechte, wie z.B. das Erbaurecht oder das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung, der Zwangsversteigerung unterworfen. Bei der Eigentumswohnung erwirbt der Ersteher das Sondereigentum an der Wohnung selbst und Bruchteilseigentum (Miteigentumsanteile) am Grundstück. 

 

Wo kann ich mich über das Objekt/Grundstück informieren?

Suchen Sie ein Objekt in einem bestimmten Gebiet, sollten Sie das örtliche Amtsgericht aufsuchen. Dort werden die anstehenden Zwangsversteigerungen angekündigt. Haben Sie ein passendes Objekt gefunden, ist es wichtig, das Aktenzeichen, die Grundstücksbezeichnung, den Verkehrswert, Namen des bisherigen Eigentümers und den Versteigerungstermin genau zu notieren. Oft ist auch die Telefonnummer des zuständigen Rechtspflegers hilfreich.

 

Ortsbesichtigung

Eine Ortsbesichtigung gibt einen ersten Eindruck vom Versteigerungsobjekt. Ist die Adresse des Objektes nicht durch Aushang bekannt gegeben worden, können Sie diese beim Gericht unter Nennung des Aktenzeichens auch telefonisch erfragen. Gefällt Ihnen der äußere Anschein des Gebäudes, gestatten einige Hausbewohner möglicherweise auch die Besichtigung des Gebäudes von innen. 

Darüber hinaus kann es ratsam sein, bei den Nachbarn Informationen darüber einzuholen, ob das Haus vom Eigentümer selbst oder aber von einem Mieter bewohnt wird. Ist das Gebäude vermietet, gelten nach der Zwangsversteigerung besondere Kündigungsregelungen.

 

Akteneinsicht

In einem nächsten Schritt sollten bei Gericht die Zwangsversteigerungsakten eingesehen werden. Da die meisten Gerichte nur vormittags Sprechzeiten haben, empfiehlt sich eine kurze telefonische Terminabsprache. Unverzichtbar ist die Einsichtnahme in das Gutachten des Sachverständigen, welches sich in der Gerichtsakte befindet. Dieses sollte der Interessent sorgsam lesen und ggf. eine Kopie anfertigen. 

Besonders auf den vom Gutachter ermittelten Wert des Gebäudes ist achtzugeben, denn dieser entspricht nicht unbedingt dem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert. Es ist also Vorsicht geboten. Weiterhin sollte das Baulastenverzeichnis eingesehen werden. Hierin finden sich Baubeschränkungen, Wegerechte, etc.

 

Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin ist öffentlich und wird von einem Rechtspfleger geleitet. Pro Versteigerungstermin soll immer nur ein Objekt verwertet werden. Mehrere Objekte werden nur gemeinsam versteigert, wenn es sich um zusammengehörige Objekte handelt, beispielsweise große Wohneinheiten mit diversen Eigentumswohnungen in der Insolvenz eines Eigentümers. 

Der Versteigerungstermin wird in drei Phasen abgewickelt:

• Aufruf der Sache bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten (Bekanntmachungsteil)
• Versteigerungsgeschäft – einschließlich Bietzeit – das mit der Verkündung des Schlusses der Versteigerung endet,
• Zuschlag, d. h. Verhandlung und Entscheidung über den Zuschlag

 

Bekanntmachungsteil

Die Versteigerung beginnt mit dem Aufruf der Sache und der Feststellung der erschienenen Beteiligten. Vertreter, die für Beteiligte auftreten, müssen sich legitimieren. Das Vorhandensein einer öffentlich-beglaubigten Bietungsvollmacht wird im Protokoll vermerkt. Unter anderem wird der Wertfestsetzungsbeschluss verkürzt wiederholt, die Höhe des Verkehrswertes des Objektes wurde bereits in der Veröffentlichung des Termins bekannt gemacht. 

Danach werden die angemeldeten Forderungen von Gläubigern verlesen und Gläubiger erhalten eine letzte Chance, ihre Forderungen anzumelden. Wird diese letzte Chance für die Befriedigung eines Anspruchs an der vorgesehenen Rangstelle nicht wahrgenommen, wird der Anspruch rangmäßig allen anderen Ansprüchen nachgesetzt. Nach den Anmeldungen werden die abgegebenen Erklärungen von Mietern und Pächtern genannt sowie Besonderheiten wie bestehende Baulasten erwähnt. 

Schließlich werden das geringste Gebot und die sonstigen Versteigerungsbedingungen unter Bezeichnung der bestehenbleibenden Rechte festgestellt und die Feststellung verlesen. Beteiligte erhalten die Gelegenheit, Einwände zu erheben und neue Anmeldungen vorzunehmen sowie Anträge zu stellen. Ergeben sich hiernach Änderungen für das vorbereitete geringste Gebot, so ist dieses neu aufzustellen und auch neu zu verlesen. Der Termin wird dann mit dem neuen Versteigerungsbedingungen weitergeführt. 

Nach Feststellung des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen wird darauf hingewiesen, dass der Erwerber grunderwerbssteuerpflichtig ist. Hat der Ersteher aber die Rechte aus dem Meistgebot abgetreten, ist der Abtretungsempfänger grunderwerbssteuerpflichtig. 

Mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten sind weitere Anmeldungen und Anträge zu abweichenden Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen, worauf das Gericht hinzuweisen hat. Der Rechtspfleger hat darauf zu achten, dass alles für die Beteiligten und Interessenten Wichtige angesprochen werden muss. Dies gilt besonders auch für die Berechtigten aus Belastungen in Abteilung II des Grundbuches, deren Rechte erlöschen.